Dans cet article : Quarante ans de niches fiscales • Crise immobilière • Philosophie différente du Pinel • Coût du dispositif • Effort budgétaire logement social • Efficacité ciblée • Peut-il relancer le logement ? • Réforme structurelle • Questions fréquentes
Un an après la disparition du dispositif Pinel, l'État français a de nouveau choisi la voie de l'incitation fiscale pour tenter de relancer l'investissement locatif et la construction de logements. Inscrit dans la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun s'inscrit dans une longue tradition de politiques de soutien à la pierre, mais soulève déjà une double interrogation : combien va-t-il coûter aux finances publiques et peut-on raisonnablement attendre de lui un effet significatif sur la crise du logement ?
Quarante ans de niches fiscales pour soutenir la construction
Depuis près de quatre décennies, la politique du logement en France repose largement sur des dispositifs fiscaux successifs. Tout commence en 1986 avec la loi Méhaignerie, suivie par une succession de mécanismes portant souvent le nom du ministre en charge du Logement : Périssol, Robien, Besson, Duflot, puis Pinel. Chaque dispositif répond à une crise conjoncturelle du logement, avec la même logique : attirer les investisseurs privés pour soutenir la construction neuve.
Cette stratégie est toutefois critiquée de longue date par la Cour des comptes, qui plaide pour une fiscalité du logement plus neutre et plus lisible, en transformant certaines niches fiscales en dépenses budgétaires clairement assumées. Malgré ces recommandations, la crise immobilière enclenchée en 2022 a conduit le gouvernement à renouer avec un outil fiscal incitatif.
Une crise immobilière d'ampleur inédite
Les chiffres avancés par la Fédération des promoteurs immobiliers sont sans appel. Entre 2021 et 2024, la part des investisseurs dans le logement neuf s’est effondrée de 63 %. Les mises en chantier ont suivi la même trajectoire, atteignant en 2024 un niveau historiquement bas avec 104 200 logements individuels commencés, contre 175 700 en 2022.
Face à cet effondrement, le gouvernement a fait le choix d'un nouveau levier fiscal, présenté comme plus souple et plus structurel que le Pinel, afin de relancer l'investissement locatif et, par ricochet, la construction.
Le dispositif Jeanbrun : une philosophie différente du Pinel
Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire. Il introduit un mécanisme d’amortissement applicable à la location nue, jusqu’ici réservé principalement à la location meublée non professionnelle. L’avantage fiscal est donc étalé dans le temps et directement lié aux revenus fonciers générés par le bien.
Autre différence majeure : le périmètre est élargi. L'immobilier ancien devient éligible, sous réserve de travaux importants, là où le Pinel était strictement cantonné au neuf et à certaines zones tendues. Cette évolution est présentée comme un rééquilibrage entre logement neuf et parc existant, mais aussi comme une reconnaissance du bailleur privé en tant qu'acteur économique à part entière.
Un dispositif salué par la profession, mais coûteux
Sans surprise, le dispositif Jeanbrun a été bien accueilli par les acteurs du secteur immobilier, qui y voient une réponse pragmatique à l’effondrement de l’investissement locatif privé. Promoteurs, intermédiaires et professionnels de la construction saluent un mécanisme jugé plus réaliste et mieux aligné sur les contraintes économiques actuelles.
Cette adhésion quasi unanime n’efface toutefois pas la question centrale de son coût. À titre de comparaison, la niche fiscale Pinel a représenté une dépense estimée à 7,3 milliards d’euros sur dix ans. Selon les premières estimations disponibles, le dispositif Jeanbrun pourrait coûter entre 2 et 3 milliards d’euros par an à l’État.
Les défenseurs du dispositif mettent en avant les effets de retour fiscal, notamment via la TVA générée par la construction neuve et les travaux de rénovation, qui viendraient partiellement compenser la dépense initiale.
Un effort budgétaire qui s'ajoute au logement social
En parallèle du dispositif Jeanbrun, le gouvernement a renforcé son soutien au logement social. Une enveloppe exceptionnelle de 500 millions d’euros a été débloquée pour accompagner environ 700 bailleurs sociaux, afin de soutenir à la fois la construction et la rénovation du parc existant.
Ce cumul d'efforts budgétaires illustre l'ampleur de la crise du logement, mais alimente également le débat sur la soutenabilité de cette politique dans un contexte de finances publiques sous tension.
Une efficacité ciblée sur des profils avertis
Sur le fond, le dispositif Jeanbrun marque un changement de paradigme. En s’appuyant sur l’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt immédiate, il favorise une approche patrimoniale de long terme. Ce choix le rend plus rationnel économiquement, mais aussi plus technique.
En pratique, il s’adresse prioritairement à des investisseurs déjà bailleurs, disposant de revenus fonciers imposables et capables d’intégrer des mécanismes fiscaux complexes. Les profils patrimoniaux, fortement fiscalisés et à l’aise avec l’ingénierie fiscale, sont les principaux bénéficiaires potentiels.
À l'inverse, pour les primo-investisseurs ou les ménages faiblement imposés, l'effet incitatif apparaît nettement plus limité. L'absence de réduction d'impôt immédiate et la technicité du dispositif constituent des freins à une adoption massive.
Le dispositif Jeanbrun peut-il réellement relancer le logement ?
La question centrale demeure celle de l’efficacité réelle du dispositif Jeanbrun pour relancer durablement l’investissement locatif. S’il apporte une réponse cohérente sur le plan fiscal, son impact quantitatif reste incertain.
Les contraintes liées aux travaux dans l'ancien, l'exclusion de fait de la maison individuelle et la concentration des avantages sur des profils avertis limitent son effet de masse. Le risque est celui d'un dispositif de niche, pertinent pour une fraction du marché, mais insuffisant pour inverser à lui seul la tendance lourde de la crise du logement.
Une réforme structurelle plus qu'un choc de relance
En définitive, le dispositif Jeanbrun apparaît moins comme un outil de relance massive que comme une réforme structurelle de la fiscalité immobilière. Plus cohérent sur le long terme que le Pinel, il rompt avec la logique de défiscalisation clé en main, mais au prix d'une accessibilité réduite.
Son coût pour les finances publiques est réel et assumé. Reste à savoir si cet investissement budgétaire produira des effets suffisants pour justifier sa reconduction ou son extension. À ce stade, le dispositif Jeanbrun semble davantage destiné à stabiliser une partie de l'investissement locatif qu'à résoudre, à lui seul, la crise profonde du logement en France.
Questions fréquentes
Quel est le coût du dispositif Jeanbrun pour les finances publiques ?
Selon les premières estimations disponibles, le dispositif Jeanbrun représenterait un coût compris entre 2 et 3 milliards d'euros par an pour les finances publiques. Ce montant inclut la perte de recettes fiscales liée à l'amortissement accordé aux bailleurs, partiellement compensée par les recettes de TVA générées par la construction neuve et les travaux.
En quoi le dispositif Jeanbrun est-il différent du dispositif Pinel ?
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne propose pas de réduction d'impôt directe. Il repose sur un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers, applicable à la location nue, et ouvre plus largement l'éligibilité à l'immobilier ancien sous conditions de travaux.
Le dispositif Jeanbrun peut-il réellement relancer la construction de logements ?
Le dispositif Jeanbrun peut soutenir certains segments du marché, notamment les investisseurs patrimoniaux et le logement collectif neuf. En revanche, son impact global sur la relance massive de la construction reste incertain, en raison de son caractère technique et de son ciblage sur des profils avertis.
Quels investisseurs bénéficient le plus du dispositif Jeanbrun ?
Les principaux bénéficiaires sont les investisseurs déjà bailleurs, disposant de revenus fonciers imposables et capables d'intégrer des mécanismes fiscaux complexes. Les profils patrimoniaux fortement fiscalisés tirent davantage parti de l'amortissement que les primo-investisseurs ou les ménages faiblement imposés.
Le dispositif Jeanbrun risque-t-il de devenir une niche fiscale de plus ?
Le risque existe. Bien que plus rationnel sur le plan économique que les dispositifs précédents, le dispositif Jeanbrun pourrait rester un outil de niche s'il ne parvient pas à produire un effet de masse suffisant pour enrayer durablement la crise du logement.