Comprendre le mécanisme d'amortissement fiscal de la loi Jeanbrun
Le coeur du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal qui permet aux bailleurs de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien de leurs revenus fonciers.
Contrairement au dispositif Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, la loi Jeanbrun agit sur votre base imposable. Concrètement, vous ne payez pas moins d'impôts directement, mais vous réduisez le montant des revenus sur lesquels vous êtes imposé. Ce dispositif, porté par Vincent Jeanbrun, ministre délégué au Logement, marque un tournant dans la politique de soutien à l'investissement locatif.
Si vous achetez un bien à 200 000€ et que vous bénéficiez d'un taux d'amortissement de 3,5%, vous pouvez déduire 7 000€ par an de vos revenus fonciers. Sur 9 ans, cela représente 63 000€ de revenus non imposés.
Pinel (expiré) :
Jeanbrun (2026) :
Le taux d'amortissement varie selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué. Plus vous vous engagez à pratiquer des loyers accessibles, plus le taux est avantageux.
| Type de loyer | Logement neuf | Ancien rénové | Description |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% | 3,0% | Loyer légèrement inférieur au marché (environ -15%) |
| Loyer social | 4,5% | 3,5% | Loyer aligné sur les plafonds du logement social |
| Loyer très social | 5,5% | 4,0% | Loyer très accessible pour les ménages modestes |
L'amortissement est plafonné à 12 000€ par an pour un logement. Cela signifie que pour un bien de 400 000€ avec un taux de 3,5%, le calcul théorique donne 14 000€, mais vous ne pourrez déduire que 12 000€.
Acquérir un logement neuf ou ancien (avec 30% minimum de travaux) situé dans un immeuble collectif en France.
Louer le bien nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'acquisition.
Appliquer les plafonds de loyers définis selon le type de location et vérifier les ressources du locataire.
Déclarer l'amortissement chaque année dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
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L'une des nouveautés majeures du dispositif Jeanbrun est le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global.
Jusqu'alors limité à 10 700€ par an, ce plafond passe à 21 400€ jusqu'à fin 2027. Cela permet d'absorber davantage de charges et de réduire significativement votre impôt sur le revenu.
Situation :
Calcul du déficit :
