Comparatif complet des deux dispositifs d'investissement locatif
Le dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, et la loi Jeanbrun, portée par Vincent Jeanbrun, ministre délégué au Logement, entrée en vigueur en février 2026, reposent sur des mécanismes fiscaux fondamentalement différents.
Alors que le Pinel offrait une réduction d'impôt directe calculée sur le prix d'achat du bien, le dispositif Jeanbrun privilégie l'amortissement, permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers.
Cette différence fondamentale change la stratégie d'investissement : le Pinel favorisait les contribuables fortement imposés cherchant une réduction immédiate, tandis que le Jeanbrun avantage les investisseurs recherchant une rentabilité réelle sur le long terme.
Lancement du dispositif Pinel
Fin du dispositif Pinel
Entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun
| Critère | Dispositif Pinel (2014-2024) | Dispositif Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt directe calculée sur le prix d'achat | Amortissement annuel + déduction des charges |
| Avantage fiscal |
9% sur 6 ans 12% sur 9 ans 14% sur 12 ans (taux 2024, dégressifs depuis 2023) |
3,5% à 5,5% par an d'amortissement + déficit foncier 21 400€/an + 100% charges déductibles |
| Zonage géographique |
Zones A bis, A et B1 uniquement Zones B2/C exclues |
Toute la France Métropole + Outre-mer |
| Type de bien |
Logement neuf uniquement (ou VEFA, réhabilité assimilé neuf) |
Neuf ET ancien rénové (30% min. de travaux) |
| Plafond d'investissement |
300 000€ par an 5 500€/m² maximum |
Pas de plafond global Amortissement plafonné à 12 000€/an |
| Durée d'engagement |
6, 9 ou 12 ans Au choix de l'investisseur |
9 ans minimum |
| Plafonds de loyers |
Oui, selon zone géographique A bis: 18,25€/m² - B1: 10,55€/m² |
Oui, selon type de location Intermédiaire / Social / Très social |
| Plafonds de ressources | Oui, selon zone et composition du foyer | Oui, selon type de location choisi |
| Déficit foncier |
10 700€/an (droit commun) |
21 400€/an (jusqu'au 31/12/2027) |
| Location à un ascendant/descendant | Autorisée (hors foyer fiscal) | Interdite |
| Cumul avec d'autres dispositifs | Non cumulable sur le même bien | Non cumulable sur le même bien |
Simulation pour un investissement de 250 000€ avec un loyer intermédiaire
| Prix d'achat | 250 000€ |
| Réduction d'impôt (12% sur 9 ans) | 30 000€ |
| Soit par an | 3 333€/an |
| Avantage fiscal total | 30 000€ |
Réduction d'impôt directe, indépendante du niveau de revenus fonciers.
| Prix d'achat | 250 000€ |
| Amortissement (3,5% × 9 ans) | 78 750€ |
| Économie d'impôt (TMI 30%) | 23 625€ |
| Économie d'impôt (TMI 41%) | 32 288€ |
| + Déficit foncier potentiel | Selon charges |
L'économie réelle dépend de votre TMI. Ajouter les déductions de charges.
Le dispositif Jeanbrun devient plus avantageux que le Pinel pour les contribuables avec une tranche marginale d'imposition (TMI) élevée (30% et plus) et des charges déductibles significatives (intérêts d'emprunt, travaux, gestion...). De plus, la liberté géographique permet d'investir dans des marchés à meilleur rendement locatif.
Le passage du Pinel au Jeanbrun marque un changement de philosophie dans l'aide à l'investissement locatif en France.
Le dispositif Pinel, avec sa réduction d'impôt directe, avait l'avantage de la simplicité et de la prévisibilité. Cependant, ses contraintes géographiques et sa limitation au neuf ont souvent conduit à des investissements peu rentables, dans des programmes où le prix au m² était gonflé par l'effet d'aubaine fiscal.
Le dispositif Jeanbrun adopte une approche différente : en supprimant le zonage et en ouvrant à l'ancien rénové, il permet aux investisseurs de choisir des biens sur des critères de rentabilité réelle plutôt que d'éligibilité géographique. Le mécanisme d'amortissement, combiné au déficit foncier doublé, offre une optimisation fiscale potentiellement supérieure pour les contribuables fortement imposés.