Dans cet article : Projets vertueux • Grands gagnants • Incitation rénovation • Grands perdants • Maison individuelle • Territoires à l'écart • Relance à deux vitesses
Présenté le 23 janvier 2026 par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le nouveau dispositif fiscal destiné à relancer l'investissement locatif se voulait ambitieux. Après l'extinction progressive du Pinel, l'exécutif cherchait un signal fort pour enrayer la chute des mises en chantier et redonner de la visibilité aux investisseurs privés. Sur le papier, le dispositif Jeanbrun coche plusieurs cases attendues par la profession. Dans les faits, il dessine une relance très sélective, dont les bénéfices pourraient se concentrer sur une fraction limitée du marché immobilier.
Un dispositif pensé pour récompenser les projets les plus vertueux
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur une logique claire : orienter l’investissement vers des logements à haute performance énergétique, tout en redonnant de l’oxygène fiscal aux bailleurs. La mesure phare consiste à autoriser l’amortissement du prix de revient global du bien, incluant à la fois le coût d’acquisition et celui des travaux. Cet amortissement peut en outre se cumuler avec le mécanisme classique du déficit foncier.
Pour les investisseurs imposés dans les tranches supérieures, l'effet peut être significatif. En réduisant l'assiette fiscale globale du foyer et non plus seulement celle des revenus locatifs, le dispositif réintroduit une logique patrimoniale de long terme que beaucoup estimaient perdue avec la fin du Pinel. Comme le souligne Thierry Abriat, directeur général d'illiCO travaux, cette approche permet à certains ménages de neutraliser une part importante de leur imposition, à condition d'avoir la capacité financière d'engager des opérations lourdes.
Les grands gagnants : investisseurs solides et logement collectif neuf
Dans ce cadre, les premiers bénéficiaires apparaissent clairement identifiés. Le logement collectif neuf, en particulier, sort renforcé du dispositif. Les programmes récents atteignent d’emblée les niveaux de performance exigés, avec des diagnostics de performance énergétique classés A ou B, condition sine qua non pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Pour les promoteurs, cet alignement réglementaire est une opportunité. Les projets déjà calibrés pour répondre aux normes environnementales peuvent être commercialisés plus facilement auprès d’investisseurs rassurés par un cadre fiscal lisible. Pour ces derniers, le dispositif Jeanbrun permet de sécuriser un actif récent, peu énergivore, avec des charges maîtrisées et une fiscalité allégée sur plusieurs années.
Autre catégorie gagnante : les investisseurs les mieux capitalisés. Le seuil de travaux exigé, fixé à 30 % du coût global de l'opération dans certains cas, impose une capacité de financement élevée. À cela s'ajoute une phase de vacance locative potentiellement longue, le temps de mener à bien les rénovations et d'atteindre les performances énergétiques requises. Autrement dit, le dispositif s'adresse prioritairement à des profils capables d'absorber un effort financier initial important sans dépendre immédiatement des loyers pour équilibrer leur opération.
Une incitation forte à la rénovation énergétique, mais sous conditions
Sur le plan macroéconomique, le gouvernement met en avant l’effet vertueux du dispositif sur la rénovation énergétique du parc immobilier. En théorie, l’incitation fiscale doit encourager les bailleurs à engager des travaux ambitieux, contribuant à la réduction des passoires thermiques et à l’atteinte des objectifs climatiques nationaux.
Dans la pratique, cet objectif se heurte à de nombreux obstacles. Atteindre une étiquette A ou B après travaux relève souvent de la rénovation globale, impliquant isolation complète, changement des systèmes de chauffage, ventilation performante et parfois restructuration lourde du bâti. Des opérations coûteuses, techniquement complexes, et rarement compatibles avec une logique d'investissement diffus.
Les grands perdants : l'ancien en copropriété et les rénovations complexes
L’immobilier ancien apparaît ainsi comme l’un des principaux laissés-pour-compte du dispositif Jeanbrun. En particulier en copropriété, les exigences énergétiques sont difficiles, voire impossibles, à satisfaire de manière individuelle. Les travaux décisifs, isolation par l’extérieur, rénovation des parties communes, changement du mode de chauffage collectif, dépendent de décisions prises en assemblée générale, avec des calendriers souvent longs et des arbitrages financiers incertains.
Comme le rappelle Thierry Abriat, viser une étiquette A ou B en rénovation constitue une forme d'excellence énergétique rarement atteignable sans une mobilisation collective de l'ensemble des copropriétaires. Pour un investisseur isolé, le risque est clair : engager des travaux coûteux sans garantie d'éligibilité finale au dispositif, ou renoncer purement et simplement à l'opération.
La maison individuelle, grande absente du dispositif
Autre exclusion majeure : la maison individuelle. Le dispositif Jeanbrun ne couvre pas ce segment, pourtant largement plébiscité par les Français. Ce choix suscite de vives critiques dans la filière, notamment chez les constructeurs et aménageurs.
Le groupe Hexaom, acteur majeur de la maison individuelle, dénonce une incohérence stratégique. Son directeur général, Loïc Vandromme, souligne qu'il est difficile de viser une relance massive de la production de logements en ignorant le mode d'habitat le plus répandu et le plus rapide à produire. Dans un contexte de tension sur l'offre locative, l'exclusion des maisons individuelles réduit mécaniquement le champ d'application du dispositif.
Des territoires laissés à l'écart de la relance
La géographie de la relance constitue un autre point de friction. Le dispositif Jeanbrun favorise structurellement les zones urbaines denses, où le logement collectif neuf est majoritaire. À l’inverse, les territoires périurbains et ruraux, moins dotés en programmes neufs et plus dépendants de l’ancien, risquent de rester à l’écart.
Ce déséquilibre territorial interroge, alors même que les besoins en logements locatifs y sont souvent importants, notamment pour attirer des actifs, maintenir des services publics ou répondre à la mobilité professionnelle. En concentrant les avantages fiscaux sur une typologie précise de biens, le dispositif pourrait accentuer les fractures existantes entre métropoles et territoires moins denses.
Une relance à deux vitesses, un risque de sous-utilisation
Au final, le dispositif Jeanbrun dessine les contours d’une relance immobilière à deux vitesses. D’un côté, des investisseurs bien dotés, positionnés sur le logement collectif neuf ou sur des opérations de rénovation parfaitement maîtrisées, capables de tirer pleinement parti des nouveaux avantages fiscaux. De l’autre, une large partie du marché, ancien diffus, copropriétés, maisons individuelles, territoires ruraux, qui demeure en marge du dispositif.
Ce ciblage pose une question centrale : celle de l’efficacité réelle de la mesure. En limitant fortement le nombre de projets éligibles, le risque est celui d’un dispositif ambitieux mais sous-utilisé, incapable de produire l’effet de masse nécessaire pour relancer durablement l’investissement locatif et la production de logements.
À court terme, le Jeanbrun pourrait rassurer une frange d'investisseurs et soutenir certains segments de la construction neuve. À moyen terme, son succès dépendra de sa capacité à être ajusté, assoupli ou complété, pour intégrer des réalités de terrain aujourd'hui largement exclues. Sans cela, la relance promise pourrait rester partielle, voire symbolique, dans un marché immobilier en quête de solutions plus inclusives.
Questions fréquentes
Qui sont les principaux gagnants du dispositif Jeanbrun ?
Les gagnants probables sont d'abord les investisseurs disposant d'une forte capacité financière, capables de supporter un montant de travaux élevé et une éventuelle vacance locative. Le logement collectif neuf est également favorisé, car il répond plus facilement aux exigences énergétiques (DPE A ou B) demandées par le dispositif.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun privilégie-t-il le logement collectif neuf ?
Le collectif neuf est structurellement mieux placé pour atteindre les niveaux de performance énergétique requis. Les programmes récents sont conçus pour respecter des normes exigeantes, ce qui réduit le risque d'inéligibilité et rend l'avantage fiscal plus accessible que dans l'ancien.
Pourquoi l'immobilier ancien en copropriété est-il souvent perdant avec le dispositif Jeanbrun ?
Dans l'ancien, atteindre un DPE A ou B après travaux implique fréquemment une rénovation globale. En copropriété, les travaux déterminants (isolation, chauffage, façades, parties communes) dépendent de décisions collectives, ce qui limite la capacité d'action d'un investisseur isolé et accroît l'incertitude sur l'éligibilité finale.
Quels territoires risquent de profiter le moins du dispositif Jeanbrun ?
Les territoires périurbains et ruraux pourraient être moins concernés, car ils disposent souvent de moins de logements collectifs neufs et s'appuient davantage sur l'ancien. Le dispositif, en ciblant des biens répondant plus facilement aux critères énergétiques, peut donc favoriser davantage les zones urbaines denses.
Pourquoi la maison individuelle est-elle considérée comme une grande perdante ?
La maison individuelle est exclue du périmètre du dispositif. Cette exclusion réduit le nombre de projets potentiellement éligibles et prive une partie importante de l'offre résidentielle d'un levier fiscal, alors même que ce type d'habitat est très demandé en France.