Perle de la Côte d'Azur avec 357 737 habitants, Nice (06) bénéficie du classement en zone A.
La loi Jeanbrun y trouve un marché particulièrement attractif pour l'investissement locatif.
Avec un prix de 5 696€ au m² dans le neuf et des plafonds de loyer à 14,49€/m², le marché niçois offre une rentabilité intéressante.
La demande locative reste soutenue toute l'année grâce au climat méditerranéen et à l'attractivité touristique, avec un taux de vacance maîtrisé à 6,5%.
Informations clés pour Nice
- Département : 06 - Alpes-Maritimes
- Population : 357 737 habitants
- Zone de classement : A
- Taux de vacance : 6.5%
- Projets construction : 1 788 logements
Liberté géographique totale : Contrairement au dispositif Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. La zone détermine uniquement les plafonds de loyer applicables.
Prix du marché immobilier à Nice
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix T2 (45m²) | Prix T3 (65m²) | Prix T4 (85m²) |
|---|---|---|---|---|
| Logement neuf | 5 696 € | 256 320 € | 370 240 € | 484 160 € |
| Logement ancien | 4 758 € | 214 110 € | 309 270 € | 404 430 € |
Loyer de marché moyen : 19.5 €/m²
Données réelles : Prix calculés à partir de
17 570 transactions d'appartements
enregistrées entre 2020 et 2025
(source : DVF - data.gouv.fr)
Plafonds de loyer Loi Jeanbrun à Nice (Zone A)
| Catégorie | Plafond/m² | Loyer T2 (45m²) | Loyer T3 (65m²) | Loyer T4 (85m²) | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14.49 € | 652,05 €/mois | 941,85 €/mois | 1 231,65 €/mois | 3,5% | 8 000 € |
| Loyer social | 11.11 € | 499,95 €/mois | 722,15 €/mois | 944,35 €/mois | 4,5% | 10 000 € |
| Loyer très social | 8.33 € | 374,85 €/mois | 541,45 €/mois | 708,05 €/mois | 5,5% | 12 000 € |
Pour comprendre la méthode et les autres conditions, consultez les plafonds de loyer Jeanbrun.
Simulation d'investissement Jeanbrun à Nice
Exemple : T3 neuf de 65m² en loyer intermédiaire
Caractéristiques du bien
- Prix d'acquisition : 370 240 €
- Apport (20%) : 74 048 €
- Emprunt : 296 192 €
- Loyer mensuel : 941,85 €
- Loyer annuel : 11 302,20 €
Avantage fiscal
- Assiette amortissable (80%) : 296 192 €
- Amortissement annuel : 8 000 €
- Gain fiscal/an (TMI 30%) : 2 400 €
- Gain fiscal sur 9 ans : 21 600 €
Rendement brut : 3,05%
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Conditions d'éligibilité au dispositif Relance Logement à Nice
- Logement situé dans un immeuble collectif (appartement uniquement)
- Bien neuf ou ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- Pour l'ancien : travaux permettant d'atteindre la classe A ou B du DPE
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location à titre de résidence principale (8 mois/an minimum)
- Respect des plafonds de loyer de la zone A
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Loi Jeanbrun vs marché libre
| Critère | Loi Jeanbrun | Marché libre |
|---|---|---|
| Loyer au m² | 14.49 € (plafonné) | 19.5 € (marché) |
| Amortissement fiscal | Jusqu'à 8 000 €/an | Non applicable |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (21 400 €) | Revenus fonciers uniquement |
| Engagement | 9 ans minimum | Libre |
Questions fréquentes
Oui, contrairement au dispositif Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte pas de zonage restrictif.
Tous les quartiers de Nice sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyer de la zone A.
Pour un T3 de 65m² en loyer intermédiaire à Nice (zone A),
le loyer maximum est de 941,85 € par mois, soit 14.49 €/m².
Non, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.
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