Métropole bordelaise de 267 991 habitants, Bordeaux (33) s'impose comme une valeur refuge en zone A.
La loi Jeanbrun y présente des opportunités d'investissement attractives avec un prix de 4 568€ au m² dans le neuf.
Le dynamisme économique porté par l'aéronautique et le digital garantit une demande locative soutenue.
Les plafonds de loyer intermédiaire à 14,49€/m² permettent de cibler jeunes actifs et cadres tout en bénéficiant d'un amortissement fiscal avantageux.
Informations clés pour Bordeaux
- Département : 33 - Gironde
- Population : 267 991 habitants
- Zone de classement : A
- Taux de vacance : 6.5%
- Projets construction : 1 339 logements
Liberté géographique totale : Contrairement au dispositif Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. La zone détermine uniquement les plafonds de loyer applicables.
Prix du marché immobilier à Bordeaux
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix T2 (45m²) | Prix T3 (65m²) | Prix T4 (85m²) |
|---|---|---|---|---|
| Logement neuf | 4 568 € | 205 560 € | 296 920 € | 388 280 € |
| Logement ancien | 4 397 € | 197 865 € | 285 805 € | 373 745 € |
Loyer de marché moyen : 15.66 €/m²
Données réelles : Prix calculés à partir de
7 910 transactions d'appartements
enregistrées entre 2020 et 2025
(source : DVF - data.gouv.fr)
Plafonds de loyer Loi Jeanbrun à Bordeaux (Zone A)
| Catégorie | Plafond/m² | Loyer T2 (45m²) | Loyer T3 (65m²) | Loyer T4 (85m²) | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14.49 € | 652,05 €/mois | 941,85 €/mois | 1 231,65 €/mois | 3,5% | 8 000 € |
| Loyer social | 11.11 € | 499,95 €/mois | 722,15 €/mois | 944,35 €/mois | 4,5% | 10 000 € |
| Loyer très social | 8.33 € | 374,85 €/mois | 541,45 €/mois | 708,05 €/mois | 5,5% | 12 000 € |
Pour comprendre la méthode et les autres conditions, consultez les plafonds de loyer Jeanbrun.
Simulation d'investissement Jeanbrun à Bordeaux
Exemple : T3 neuf de 65m² en loyer intermédiaire
Caractéristiques du bien
- Prix d'acquisition : 296 920 €
- Apport (20%) : 59 384 €
- Emprunt : 237 536 €
- Loyer mensuel : 941,85 €
- Loyer annuel : 11 302,20 €
Avantage fiscal
- Assiette amortissable (80%) : 237 536 €
- Amortissement annuel : 8 000 €
- Gain fiscal/an (TMI 30%) : 2 400 €
- Gain fiscal sur 9 ans : 21 600 €
Rendement brut : 3,81%
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Conditions d'éligibilité au dispositif Relance Logement à Bordeaux
- Logement situé dans un immeuble collectif (appartement uniquement)
- Bien neuf ou ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- Pour l'ancien : travaux permettant d'atteindre la classe A ou B du DPE
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location à titre de résidence principale (8 mois/an minimum)
- Respect des plafonds de loyer de la zone A
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Loi Jeanbrun vs marché libre
| Critère | Loi Jeanbrun | Marché libre |
|---|---|---|
| Loyer au m² | 14.49 € (plafonné) | 15.66 € (marché) |
| Amortissement fiscal | Jusqu'à 8 000 €/an | Non applicable |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (21 400 €) | Revenus fonciers uniquement |
| Engagement | 9 ans minimum | Libre |
Questions fréquentes
Oui, contrairement au dispositif Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte pas de zonage restrictif.
Tous les quartiers de Bordeaux sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyer de la zone A.
Pour un T3 de 65m² en loyer intermédiaire à Bordeaux (zone A),
le loyer maximum est de 941,85 € par mois, soit 14.49 €/m².
Non, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.
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