Dans cet article : Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ? • Le principe fiscal du dispositif • Maison individuelle : la règle actuelle • Pourquoi cette exclusion ? • Une évolution possible en cours d'examen • Que peut faire un propriétaire de maison en attendant ? • Les conditions générales pour les biens éligibles (immeubles collectifs) • Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?
C'est un dispositif fiscal concernant l'investissement locatif. Pour faire court, il permet d'acquérir un logement destiné à la location tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
Son nom officiel est « statut du bailleur privé ». Il est très récent, étant issu de la loi de finances 2026 entrée en vigueur le 20/02/2026. Il doit son surnom à Vincent Jeanbrun, actuel ministre de la Ville et du Logement et ancien Maire de l'Hay-les-Roses.
Il s'inscrit dans le plan « Relance Logement » qui vise à faire face à la chute de l'offre locative et des chantiers pour les constructions neuves. Il succède aux anciens dispositifs comme le Pinel, en modifiant la logique fiscale.
Le principe fiscal du dispositif
Le bailleur bénéficie d'un amortissement fiscal qui se déduit des revenus locatifs. Le plafond peut atteindre 12 000 € par an. En contrepartie, l'engagement de location dure 9 ans et le logement doit être loué nu (exclusion des LMNP et LMP).
Les loyers sont encadrés pendant cette période. Précisons également que le dispositif n'est pas cumulable avec Denormandie, Malraux ou Girardin social.
Maison individuelle : la règle actuelle
La réponse est claire aujourd'hui, les maisons individuelles sont exclues du dispositif, qu'il s'agisse d'un logement neuf ou d'un logement ancien ou rénové.
Seuls les appartements en immeubles collectifs sont concernés, même en zone tendue puisqu'à l'heure actuelle il n'y a aucune dérogation de prévue. Toutes les maisons individuelles sans exception sont concernées.
La notion se réfère au code de la construction et de l'habitation. Le but est de concentrer l'effort sur l'habitat collectif urbain.
Pourquoi cette exclusion ?
Le gouvernement cible les zones à forte demande, notamment les grandes métropoles. Etant surtout urbaines, l'habitat collectif y répond mieux aux besoins.
Le pavillonnaire n'est pas jugé prioritaire pour l'instant, d'autant plus que l'étalement urbain n'est pas souhaité, ni par les urbanistes, ni par les économistes ni par les écologistes (consommation des terres, dépendance à la voiture, coût en infrastructures publiques…).
Une évolution possible en cours d'examen
Un projet de loi est en discussion à l'heure de rédaction de cet article. Il porte sur le plan Relance Logement et est examiné à l'Assemblée nationale et au Sénat.
Ce texte prévoit de réintégrer les maisons individuelles pour attirer plus d'investisseurs. L'article 1er propose de corriger deux limites au statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 dont leur exclusion.
Il prévoit aussi d'assouplir certaines conditions de travaux. Mais à l'heure actuelle, rien n'est encore définitivement adopté. La situation peut donc évoluer sans qu'aucune certitude ne soit établie.
Que peut faire un propriétaire de maison en attendant ?
Le déficit foncier reste mobilisable. Vous avez aussi l'option du statut LMNP, qui offre également des avantages fiscaux, si vous louez en meublé et que vous ne dépassez pas le plafond de 72 500 euros (176 200 euros pour les meublés de tourisme).
Certains régimes classiques de l'ancien restent accessibles pour les maisons individuelles et méritent d'être évalués. Sachez aussi que l'absence d'application de la loi Jeanbrun n'empêche pas la location nue. En cas d'hésitation, un accompagnement patrimonial permet d'effectuer une comparaison des différentes options.
Les conditions générales pour les biens éligibles (immeubles collectifs)
Tout les immeubles ne sont pas éligibles au dispositif, le logement doit être loué nu, servir de résidence principale au locataire, celui-ci ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire ni en être un parent proche jusqu'au 2ème degré.
Le bien neuf doit respecter la RE2020, le DPE doit afficher au moins la classe C à la livraison et la construction doit être achevée après la publication de la loi. Le tout sous réserve de modifications.
Questions fréquentes
Les maisons individuelles sont-elles éligibles à la loi Jeanbrun ?
À l'heure actuelle, les maisons individuelles sont exclues du dispositif, qu'il s'agisse d'un logement neuf, ancien ou rénové.
Quel est le principe fiscal de la loi Jeanbrun ?
Le bailleur bénéficie d'un amortissement fiscal déduit des revenus locatifs, avec un plafond pouvant atteindre 12 000 euros par an, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans et d'une location nue.
Une évolution de la loi Jeanbrun est-elle prévue pour les maisons ?
Un projet de loi prévoit de réintégrer les maisons individuelles, mais rien n'est définitivement adopté à ce jour.
Quelles solutions existent pour un propriétaire de maison ?
Le déficit foncier, le statut LMNP et certains régimes classiques de l'ancien peuvent être étudiés selon la situation du propriétaire et du bien.