Ville de 32 455 habitants, Nogent-sur-Marne (94) s'inscrit en zone Abis comme un marché d'investissement accessible.
La loi Jeanbrun y offre des perspectives attractives avec un prix moyen de 8 369€ au m² dans le neuf.
Le marché locatif bénéficie d'une demande régulière adaptée au bassin d'emploi local.
Les plafonds de loyer intermédiaire à 18,25€/m² permettent d'optimiser la rentabilité tout en profitant de l'amortissement fiscal.
Informations clés pour Nogent-sur-Marne
- Département : 94 - Val-de-Marne
- Population : 32 455 habitants
- Zone de classement : Abis
- Taux de vacance : 6.5%
- Projets construction : 162 logements
Liberté géographique totale : Contrairement au dispositif Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. La zone détermine uniquement les plafonds de loyer applicables.
Prix du marché immobilier à Nogent-sur-Marne
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix T2 (45m²) | Prix T3 (65m²) | Prix T4 (85m²) |
|---|---|---|---|---|
| Logement neuf | 8 369 € | 376 605 € | 543 985 € | 711 365 € |
| Logement ancien | 6 189 € | 278 505 € | 402 285 € | 526 065 € |
Loyer de marché moyen : 23.94 €/m²
Données réelles : Prix calculés à partir de
931 transactions d'appartements
enregistrées entre 2020 et 2025
(source : DVF - data.gouv.fr)
Plafonds de loyer Loi Jeanbrun à Nogent-sur-Marne (Zone Abis)
| Catégorie | Plafond/m² | Loyer T2 (45m²) | Loyer T3 (65m²) | Loyer T4 (85m²) | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 18.25 € | 821,25 €/mois | 1 186,25 €/mois | 1 551,25 €/mois | 3,5% | 8 000 € |
| Loyer social | 14 € | 630,00 €/mois | 910,00 €/mois | 1 190,00 €/mois | 4,5% | 10 000 € |
| Loyer très social | 10.5 € | 472,50 €/mois | 682,50 €/mois | 892,50 €/mois | 5,5% | 12 000 € |
Simulation d'investissement Jeanbrun à Nogent-sur-Marne
Exemple : T3 neuf de 65m² en loyer intermédiaire
Caractéristiques du bien
- Prix d'acquisition : 543 985 €
- Apport (20%) : 108 797 €
- Emprunt : 435 188 €
- Loyer mensuel : 1 186,25 €
- Loyer annuel : 14 235,00 €
Avantage fiscal
- Assiette amortissable (80%) : 435 188 €
- Amortissement annuel : 8 000 €
- Gain fiscal/an (TMI 30%) : 2 400 €
- Gain fiscal sur 9 ans : 21 600 €
Rendement brut : 2,62%
Conditions d'éligibilité au dispositif Relance Logement à Nogent-sur-Marne
- Logement situé dans un immeuble collectif (appartement uniquement)
- Bien neuf ou ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- Pour l'ancien : travaux permettant d'atteindre la classe A ou B du DPE
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location à titre de résidence principale (8 mois/an minimum)
- Respect des plafonds de loyer de la zone Abis
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Loi Jeanbrun vs marché libre
| Critère | Loi Jeanbrun | Marché libre |
|---|---|---|
| Loyer au m² | 18.25 € (plafonné) | 23.94 € (marché) |
| Amortissement fiscal | Jusqu'à 8 000 €/an | Non applicable |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (21 400 €) | Revenus fonciers uniquement |
| Engagement | 9 ans minimum | Libre |
Questions fréquentes
Oui, contrairement au dispositif Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte pas de zonage restrictif.
Tous les quartiers de Nogent-sur-Marne sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyer de la zone Abis.
Pour un T3 de 65m² en loyer intermédiaire à Nogent-sur-Marne (zone Abis),
le loyer maximum est de 1 186,25 € par mois, soit 18.25 €/m².
Non, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.
Loi Jeanbrun dans le département 94
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