Avec ses 56 799 habitants, Maisons-Alfort (94) combine attractivité locale et accessibilité en zone Abis.
La loi Jeanbrun y offre des perspectives d'investissement attractives avec un prix d'accès à 5 641€ au m² dans le neuf.
Le marché locatif bénéficie d'une demande stable portée par l'emploi local.
Les plafonds de loyer intermédiaire à 18,25€/m² permettent d'optimiser le rendement tout en profitant de l'amortissement fiscal sur 9 ans.
Informations clés pour Maisons-Alfort
- Département : 94 - Val-de-Marne
- Population : 56 799 habitants
- Zone de classement : Abis
- Taux de vacance : 6.5%
- Projets construction : 283 logements
Liberté géographique totale : Contrairement au dispositif Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. La zone détermine uniquement les plafonds de loyer applicables.
Prix du marché immobilier à Maisons-Alfort
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix T2 (45m²) | Prix T3 (65m²) | Prix T4 (85m²) |
|---|---|---|---|---|
| Logement neuf | 5 641 € | 253 845 € | 366 665 € | 479 485 € |
| Logement ancien | 5 484 € | 246 780 € | 356 460 € | 466 140 € |
Loyer de marché moyen : 22.77 €/m²
Données réelles : Prix calculés à partir de
1 196 transactions d'appartements
enregistrées entre 2020 et 2025
(source : DVF - data.gouv.fr)
Plafonds de loyer Loi Jeanbrun à Maisons-Alfort (Zone Abis)
| Catégorie | Plafond/m² | Loyer T2 (45m²) | Loyer T3 (65m²) | Loyer T4 (85m²) | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 18.25 € | 821,25 €/mois | 1 186,25 €/mois | 1 551,25 €/mois | 3,5% | 8 000 € |
| Loyer social | 14 € | 630,00 €/mois | 910,00 €/mois | 1 190,00 €/mois | 4,5% | 10 000 € |
| Loyer très social | 10.5 € | 472,50 €/mois | 682,50 €/mois | 892,50 €/mois | 5,5% | 12 000 € |
Simulation d'investissement Jeanbrun à Maisons-Alfort
Exemple : T3 neuf de 65m² en loyer intermédiaire
Caractéristiques du bien
- Prix d'acquisition : 366 665 €
- Apport (20%) : 73 333 €
- Emprunt : 293 332 €
- Loyer mensuel : 1 186,25 €
- Loyer annuel : 14 235,00 €
Avantage fiscal
- Assiette amortissable (80%) : 293 332 €
- Amortissement annuel : 8 000 €
- Gain fiscal/an (TMI 30%) : 2 400 €
- Gain fiscal sur 9 ans : 21 600 €
Rendement brut : 3,88%
Conditions d'éligibilité au dispositif Relance Logement à Maisons-Alfort
- Logement situé dans un immeuble collectif (appartement uniquement)
- Bien neuf ou ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- Pour l'ancien : travaux permettant d'atteindre la classe A ou B du DPE
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location à titre de résidence principale (8 mois/an minimum)
- Respect des plafonds de loyer de la zone Abis
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Loi Jeanbrun vs marché libre
| Critère | Loi Jeanbrun | Marché libre |
|---|---|---|
| Loyer au m² | 18.25 € (plafonné) | 22.77 € (marché) |
| Amortissement fiscal | Jusqu'à 8 000 €/an | Non applicable |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (21 400 €) | Revenus fonciers uniquement |
| Engagement | 9 ans minimum | Libre |
Questions fréquentes
Oui, contrairement au dispositif Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte pas de zonage restrictif.
Tous les quartiers de Maisons-Alfort sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyer de la zone Abis.
Pour un T3 de 65m² en loyer intermédiaire à Maisons-Alfort (zone Abis),
le loyer maximum est de 1 186,25 € par mois, soit 18.25 €/m².
Non, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.
Loi Jeanbrun dans le département 94
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