Deuxième ville de France avec 886 040 habitants, Marseille (13) se positionne comme un marché attractif en zone A.
La loi Jeanbrun y trouve un terrain particulièrement favorable grâce à un prix d'acquisition abordable de 4 986€ au m² dans le neuf.
Les plafonds de loyer à 14,49€/m² permettent de cibler une large clientèle tout en bénéficiant d'un amortissement fiscal avantageux.
Le dynamisme méditerranéen et les 4 430 projets de construction prévus confirment l'attractivité du marché marseillais pour l'investissement locatif.
Informations clés pour Marseille
- Département : 13 - Bouches-du-Rhône
- Population : 886 040 habitants
- Zone de classement : A
- Taux de vacance : 6.5%
- Projets construction : 4 430 logements
Liberté géographique totale : Contrairement au dispositif Pinel qui était limité aux zones tendues, la loi Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. La zone détermine uniquement les plafonds de loyer applicables.
Prix du marché immobilier à Marseille
| Type de bien | Prix moyen au m² | Prix T2 (45m²) | Prix T3 (65m²) | Prix T4 (85m²) |
|---|---|---|---|---|
| Logement neuf | 4 986 € | 224 370 € | 324 090 € | 423 810 € |
| Logement ancien | 3 537 € | 159 165 € | 229 905 € | 300 645 € |
Loyer de marché moyen : 15.71 €/m²
Données réelles : Prix calculés à partir de
54 403 transactions d'appartements
enregistrées entre 2020 et 2025
(source : DVF - data.gouv.fr)
Plafonds de loyer Loi Jeanbrun à Marseille (Zone A)
| Catégorie | Plafond/m² | Loyer T2 (45m²) | Loyer T3 (65m²) | Loyer T4 (85m²) | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 14.49 € | 652,05 €/mois | 941,85 €/mois | 1 231,65 €/mois | 3,5% | 8 000 € |
| Loyer social | 11.11 € | 499,95 €/mois | 722,15 €/mois | 944,35 €/mois | 4,5% | 10 000 € |
| Loyer très social | 8.33 € | 374,85 €/mois | 541,45 €/mois | 708,05 €/mois | 5,5% | 12 000 € |
Simulation d'investissement Jeanbrun à Marseille
Exemple : T3 neuf de 65m² en loyer intermédiaire
Caractéristiques du bien
- Prix d'acquisition : 324 090 €
- Apport (20%) : 64 818 €
- Emprunt : 259 272 €
- Loyer mensuel : 941,85 €
- Loyer annuel : 11 302,20 €
Avantage fiscal
- Assiette amortissable (80%) : 259 272 €
- Amortissement annuel : 8 000 €
- Gain fiscal/an (TMI 30%) : 2 400 €
- Gain fiscal sur 9 ans : 21 600 €
Rendement brut : 3,49%
Conditions d'éligibilité au dispositif Relance Logement à Marseille
- Logement situé dans un immeuble collectif (appartement uniquement)
- Bien neuf ou ancien avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- Pour l'ancien : travaux permettant d'atteindre la classe A ou B du DPE
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Location à titre de résidence principale (8 mois/an minimum)
- Respect des plafonds de loyer de la zone A
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal
Loi Jeanbrun vs marché libre
| Critère | Loi Jeanbrun | Marché libre |
|---|---|---|
| Loyer au m² | 14.49 € (plafonné) | 15.71 € (marché) |
| Amortissement fiscal | Jusqu'à 8 000 €/an | Non applicable |
| Déficit foncier | Imputable sur revenu global (21 400 €) | Revenus fonciers uniquement |
| Engagement | 9 ans minimum | Libre |
Questions fréquentes
Oui, contrairement au dispositif Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte pas de zonage restrictif.
Tous les quartiers de Marseille sont éligibles, à condition de respecter les plafonds de loyer de la zone A.
Pour un T3 de 65m² en loyer intermédiaire à Marseille (zone A),
le loyer maximum est de 941,85 € par mois, soit 14.49 €/m².
Non, seuls les appartements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Jeanbrun.
Loi Jeanbrun dans le département 13
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